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¿QUÉ SE CONSIDERA COMO ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS?

En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se hace una división entre el arrendamiento de viviendas, que es aquél dedicado a satisfacer la necesidad de vivienda permanente durante el año, y el arrendamiento pa­ra otros usos distintos a vivienda (comercios, despachos, alquiler de temporada, etc.).

El arrendamiento de vivienda es aquel que se efectúa para ser utilizada la vivienda como tal durante todo el año, por el arrendatario y familiares, siendo su vivienda permanente.

Además, en la Ley se distingue entre viviendas no suntuarias y viviendas suntuarias, siendo las condiciones de aplicación distintas para cada una de ellas.

Las viviendas no suntuarias son aquéllas cuya superficie no supera los 300 m2  y la renta inicial no supera 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este tipo de viviendas la duración del contrato será li­bre, pudiéndose prorrogar hasta cinco años, a voluntad del arrendatario, sin que el arrendador pueda evitarlo. Hay que hacer la salvedad de que, si en el contrato se mencionase la necesidad de ocupar la vivienda en una fecha determinada, no se aplicará la prórroga forzosa, siempre que se cumplan las condiciones acordadas para uso del propietario como vivienda.

Cuando las viviendas sean suntuarias, las condiciones del arrendamiento serán las que marquen las partes en el correspondiente contrato.

La consideración de arrendamiento de vivienda es importante, dado que supone una serie de obligaciones de las partes que son distintas a las de los otros contratos de arren­damiento, destacando el derecho del inquilino a permanecer durante tres años en el inmueble.

La normativa sobre arrendamiento de vivienda se aplicará cuando la vivienda alquilada se utilice de for­ma permanente y no por períodos esporádicos.
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Existe obligación de prorrogar el contrato por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, siempre que el inquilino lo exija.

Si cuando celebramos el contrato se hace constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de los tres años y una vez transcurrido el primer año, para destinarla a vivienda permanente para sí, no será obligatoria la prórroga forzosa. El arrendador deberá ocupar la vivienda en un período de tres meses desde la fecha indicada de utilización. Si no la ocupara, deberá reponer la vivienda al arrendatario, abonándose una indemnización por los gastos producidos.

El

El cómputo del plazo comienza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuese posterior.

Si finalizado el plazo de los cinco años ninguna de las par­tes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, se prorroga obligatoriamente por un plazo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualida­des, su voluntad de no renovar el contrato.

Una vez finalizado el plazo inicial del contrato (cinco años) y su prórroga (tres años), si el arrendatario continúa usan­do la vivienda arrendada durante 15 días con consentimiento del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo inicialmente pactado y en los mismos términos.

Asimismo, sería posible resolver el arrendamiento me­diante el pago de una indemnización al arrendatario, consis­tente en el importe de las rentas pendientes hasta completar los cinco años.

En los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, el plazo se fijará de común acuerdo entre las partes sin que exista ninguna restricción.

La duración mínima del contrato de arrendamiento es de cinco años, salvo manifestación en contra del arrendatario con 30 días de antelación a la finaliza­ción del contrato o cualquiera de sus prórrogas.

CÓMO APLICAR LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

La renta se acordará entre las partes que firmen el con­trato de arrendamiento (arrendador y arrendatario), siendo el pago generalmente mensual.

Durante los cinco primeros años de duración del contra­to, la actualización de la renta sólo puede efectuarse por el arrendador o arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anua­lidad anterior, la variación porcentual experimentada por Índi­ce General Nacional del Sistema de Índice de Precios al Con­sumo (IPC), en el año inmediatamente anterior a la fecha de actualización.

Mediante una notificación en el mes siguiente se indica­rá al arrendatario la nueva cuota, adjuntando el incremento del IPC reflejado en el Instituto Nacional de Estadística, siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Cuando finalicen los cinco primeros años, la actualización de la renta será pactada entre las partes y, en su defecto, por lo establecido anteriormente.

Además, se puede incrementar la renta anual, transcurri­dos los cinco años de duración del contrato, por la realización de obras de mejora por el arrendador, en la cuantía que re­sulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de in­terés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por ciento de la renta vi­gente en aquel momento.

Es conveniente disponer del justificante correspondiente a la renta pagada, con el fin de poder demostrarlo a efectos fiscales, si procede.

Pasado el primer año de arrendamiento, el resto de los años será necesario incrementar la renta en el Índice de Precios al Consumo

FIANZA QUE ES NECESARIO DEPOSITAR AL ARRENDAR UNA VIVIENDA

El arrendamiento de una vivienda obliga a que el arren­datario deposite una fianza correspondiente a una mensuali­dad de renta, para responder de los posibles desperfectos que se produzcan. Si se trata de un arrendamiento distinto al de la vivienda habitual, la fianza será de dos mensualidades.

La fianza puede ser actualizada a petición del arrendador cada vez que se prorrogue el arrendamiento.

Quedan exceptuados de la obligación de presentar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autóno­mas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho pú­blico y demás entes públicos dependientes de ellos.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obli­gación de depositar el importe de esta fianza en los lugares habilitados para tal efecto hasta la extinción del contrato. Este importe se deposita sin devengo de interés. (En Galicia es obligatoria teniendo que ser depositada en el INSTITUTO DA VIVENDA E SOLO).

La cantidad de la fianza no podrá ser utilizada por el arrendatario para el pago de la mensualidad, pues garantiza los desperfectos no arreglados por éste.

La constitución de la fianza es obligatoria y viene determinada por Ley, depositándose en el momento de la firma del correspondiente contrato.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Y EL ARRENDADOR

Los contratos de arrendamiento determinan unos dere­chos y obligaciones de las partes, que es necesario saber. Se­guidamente vamos a verlos de forma esquemática.

Son derechos del arrendatario

  • En el caso de producirse una ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el arrendador, el arrendatario tiene derecho a permanecer hasta tres años en el piso.
  • Cuando se venda la vivienda, el adquirente tiene que respetar el arrendamiento pactado.
  • Cuando exista separación, divorcio o nulidad matri­monial, el cónyuge puede seguir con el contrato, notificándolo en el plazo de dos meses.
  • Los arrendatarios con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
  • El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente.

 

El arrendador tiene las siguientes obligaciones

  • Realizar las obras necesarias para conservar la vi­vienda en las condiciones de habitabilidad, salvo que el de­terioro sea responsabilidad del arrendatario.
  • Si la obra dura más de 20 días, la renta debe ser dis­minuida en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

 

El arrendatario tiene las siguientes obligaciones

  • Permitir la realización de las obras de conservación de la vivienda.
  • Reparar los deterioros producidos por el uso de la vi­vienda.
  • No podrá realizar obras que modifiquen la vivienda sin consentimiento expreso del arrendador.
  • Tiene la obligación de pagar la renta acordada.

El arrendatario deberá permitir realizar las obras de conservación de la vivienda, necesarias para evitar males de la propia vivienda o del resto de la comunidad.

 

CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Como en cualquier contrato existen cláusulas que determinan la suspensión o resolución de un contrato de arrenda­miento.

Sólo existe una causa de suspensión del contrato: cuando se ejecuten en la vivienda obras de conservación u obras acor­dadas por la autoridad competente que la hagan inhabitable. La suspensión del contrato conllevará, durante el transcurso de esas obras, la paralización del plazo del contrato y la sus­pensión de la obligación de pagar la renta.

Como causas de resolución del contrato, tenemos:

  • Incumplimiento de las obligaciones del contrato.
  • Falta de pago de la renta.
  • Falta de pago de la fianza o de su actualización.
  • Subarriendo o cesión no consentidos.
  • Realización por parte del arrendatario de obras no au­torizadas por el arrendador.
  • Cuando se ejerzan actividades molestas, peligrosas o nocivas.
  • Cuando la vivienda pierda la consideración de
  • El arrendatario puede resolver el contrato si no se rea­lizan las reparaciones necesarias.

Además, de las anteriores causas, el contrato se extingue por:

  • La pérdida de la finca arrendada por causa no impu­table al arrendador.
  • Por declaración firme de ruina acordada por la auto­ridad competente.

El impago de la cuota pactada es la principal cau­sa de resolución de los contratos, que deberá ponerse en evidencia ante el juez.


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