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La nueva Ley Hipotecaria se ha aprobado y entrará en vigor el 16 de junio.  

Queremos contarte lo más destacado de la nueva ley.

1.- Los gastos de la hipoteca: Con la nueva ley los gastos de escrituración y registro se reparten de la siguiente manera.

 a) A pagar por el banco; la gestoría, el registro, la notaría,  el AJD y la copia de la escritura de hipoteca.

 b) A pagar por el cliente: la tasación y la copia de la escritura de compraventa.

En el caso de que el cliente subrogara la hipoteca a otro banco, el nuevo banco le pagaría una compensación al anterior, siendo la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

2.- Protección al consumidor. La Unión Europea elabora una normativa  para aplicar la protección al los consumidores, que sumando a las mediadas de las Cortes españolas, las siguientes:

  • Más información para el hipotecado. el banco esta obligado a entregar  el (FEIN) Ficha Europea de Información Normalizada la que tiene carácter de  oferta vinculante como mínimo durante 10 días. Asimismo debe facilitar la (FIAE) Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se explican de manera genérica las clausulas mas relevantes, copia del contrato y tipo de hipoteca.
  • Visita al notario: los titulares y avalistas se pasarán por la notaría con antelación de la firma para recibir asesoramiento.
  • Clausulas abusivas: si cualquier clausula es contraria a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo, los registradores no podrán inscribir dichas clausulas.

Así como aquellas clausulas que incumplan la normativa  se declararán nulas de pleno derecho. No existe plazo de prescripción para denunciar su abuso.

Las remuneraciones de los bancos con respeto a sus empleados no puede ligar el salario con el número de prestamos hipotecarios concedidos,

3.- La amortización anticipada, mas barata. Se cobraría si al banco se le genera una pérdida financiera. Dependen de si la hipoteca es variable o fija.

  • En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones:
    • 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
    • 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
  • En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:
    • 2% durante los primeros 10 años
    • 1,5% durante el resto del plazo

Se puede pactar un plazo de un mes como máximo para comunicar la intención de amortizar anticipadamente la hipoteca.  Luego el banco tiene tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria.

4.- Incentivos para cambiar de tipo variable a tipo fijo. La comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0.15% y se aplicaría si el cambio es durante los 3 primeros años del préstamo.

5.- Cambiarse de Banco.  ya no estamos obligados a aceptar la contra oferta de nuestro  banco si negociamos con otra entidad mejores condiciones en la hipoteca.

6.- Para que se embargue la propiedad como mínimo de 12 impagos.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

7.- Limite a las vinculaciones para contratar una hipoteca. La nueva ley no  no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como seguros planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Si se permitiría a cambio de reducir intereses.

Se preveen dos excepciones:

  • Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
  • También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

8.- Suelo del 0%. Se prohíbe la aplicación de un interés mínimo en hipotecas variables. Se establece por defecto el tipo mínimo del 0%-.

9.- Hipotecas multidivisa. Los titulares pueden convertirlas a euros siempre que quieran

Si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

10.- Regulación de los intermediarios financieros: los puntos más destacados serían:

  • Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.

 


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