¿Qué se considera como arrendamiento de viviendas?
En la Ley 29/1994 del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se hace una división entre el arrendamiento de viviendas, aquel dedicado a satisfacer la necesidad de vivienda permanente durante todo el año, y el arrendamiento para otros usos distintos a vivienda como comercios, despachos, alquiler de temporada, etc.
Además, en la Ley se distingue entre viviendas no suntuarias y viviendas suntuarias, siendo las condiciones de aplicación distintas para cada una de ellas.
Viviendas no suntuarias
Son aquellas cuya superficie no supera los 300 metros cuadrados y la renta inicial no supera 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En este tipo de viviendas la duración del contrato será libre, pudiéndose prorrogar hasta cinco años, a voluntad del arrendatario y sin que el arrendador pueda evitarlo.
Existe la excepción de que si en el contrato se menciona la necesidad de ocupar la vivienda en una fecha determinada, no se aplicará la prórroga forzosa, siempre que se cumplan las condiciones acordadas para que el propietario la use como vivienda.
Viviendas suntuarias
Cuando las viviendas sean suntuarias, es decir, cuando tengan una superficie mayor de 300 metros cuadrado o cuando las rentas superen 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, las condiciones del arrendamiento serán las que marquen ambas partes en el correspondiente contrato.
La consideración de arrendamiento de vivienda es importante, dado que supone una serie de obligaciones distintas a las de los otros contratos de arrendamiento, destacando el derecho del inquilino a permanecer durante tres años en el inmueble. La normativa sobre arrendamiento de vivienda se aplicará cuando la vivienda alquilada se utilice de forma permanente y no por períodos esporádicos.
Duración del contrato de arrendamiento
Existe obligación de prorrogar el contrato por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, siempre que el inquilino lo exija.
Si cuando celebramos el contrato se hace constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de los tres años y una vez transcurrido el primer año, para destinarla a vivienda permanente para sí, no será obligatoria la prórroga forzosa.
El arrendador deberá ocupar la vivienda en un período de tres meses desde la fecha indicada de utilización. Si no la ocupara, deberá reponer la vivienda al arrendatario, abonándose una indemnización por los gastos producidos.
El cómputo del plazo comienza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si esta fuese posterior.
Si finalizado el plazo de los cinco años ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, se prorroga obligatoriamente por un plazo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Una vez finalizado el plazo inicial del contrato (cinco años) y su prórroga (tres años), si el arrendatario continúa usando la vivienda arrendada durante 15 días con consentimiento del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo inicialmente pactado y en los mismos términos.
Asimismo, sería posible resolver el arrendamiento mediante el pago de una indemnización al arrendatario, consistente en el importe de las rentas pendientes hasta completar los cinco años.
En los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, el plazo se fijará de común acuerdo entre las partes sin que exista ninguna restricción.
La duración mínima del contrato de arrendamiento es de cinco años, salvo manifestación en contra del arrendatario con 30 días de antelación a la finalización del contrato o cualquier de sus prórrogas.
Cómo aplicar la acualización de la renta
La renta se acordará entre las partes que firmen el contrato de arrendamiento (arrendador y arrendatario), siendo el pago generalmente mensual.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la actualización de la renta sólo puede efectuarse por el arrendador o arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior, la variación porcentual experimentada por Índice General Nacional del Sistema de Índice de Precios al Consumo (IPC), en el año inmediatamente anterior a la fecha de actualización.
Mediante una notificación en el mes siguiente se indicará al arrendatario la nueva cuota, adjuntando el incremento del IPC reflejado en el Instituto Nacional de Estadística, siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Cuando finalicen los cinco primeros años, la actualización de la renta será pactada entre las partes y, en su defecto, por lo establecido anteriormente.
Además, se puede incrementar la renta anual, transcurridos los cinco años de duración del contrato, por la realización de obras de mejora por el arrendador, en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Es conveniente disponer del justificante correspondiente a la renta pagada, con el fin de poder demostrarlo a efectos fiscales, si procede.
Pasado el primer año de arrendamiento, el resto de los años será necesario incrementar la renta en el Índice de Precios al Consumo
Fianza necesaria para arrendar una vivienda
El arrendamiento de una vivienda obliga a que el arrendatario deposite una fianza correspondiente a una mensualidad de renta, para responder de los posibles desperfectos que se produzcan. Si se trata de un arrendamiento distinto al de la vivienda habitual, la fianza será de dos mensualidades.
La fianza puede ser actualizada a petición del arrendador cada vez que se prorrogue el arrendamiento.
Quedan exceptuados de la obligación de presentar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellos.
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de depositar el importe de esta fianza en los lugares habilitados para tal efecto hasta la extinción del contrato. Este importe se deposita sin devengo de interés. En Galicia es obligatoria teniendo que ser depositada en el Instituto da Vivenda e Solo.
La cantidad de la fianza no podrá ser utilizada por el arrendatario para el pago de la mensualidad, pues garantiza los desperfectos no arreglados por éste.
La constitución de la fianza es obligatoria y viene determinada por Ley, depositándose en el momento de la firma del correspondiente contrato.
Derechos y obligaciones del arrendatario y del arrendador
Los contratos de arrendamiento determinan unos derechos y obligaciones de las partes, que es necesario saber. Seguidamente vamos a verlos de forma esquemática.
Derechos del arrendatario
- En el caso de producirse una ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el arrendador, el arrendatario tiene derecho a permanecer hasta tres años en el piso.
- Cuando se venda la vivienda, el adquirente tiene que respetar el arrendamiento pactado.
- Cuando exista separación, divorcio o nulidad matrimonial, el cónyuge puede seguir con el contrato, notificándolo en el plazo de dos meses.
- Los arrendatarios con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
- El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente.
Obligaciones del arrendador
- Realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.
- Si la obra dura más de 20 días, la renta debe ser disminuida en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
Obligaciones del arrendatario
- Permitir la realización de las obras de conservación de la vivienda.
- Reparar los deterioros producidos por el uso de la vivienda.
- No podrá realizar obras que modifiquen la vivienda sin consentimiento expreso del arrendador.
- Tiene la obligación de pagar la renta acordada.
El arrendatario deberá permitir realizar las obras de conservación de la vivienda, necesarias para evitar males de la propia vivienda o del resto de la comunidad.
Causas de resolución del contrato de arrendamiento
Como en cualquier contrato existen cláusulas que determinan la suspensión o resolución de un contrato de arrendamiento.
Sólo existe una causa de suspensión del contrato: cuando se ejecuten en la vivienda obras de conservación u obras acordadas por la autoridad competente que la hagan inhabitable. La suspensión del contrato conllevará, durante el transcurso de esas obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pagar la renta.
Como causas de resolución del contrato, tenemos:
- Incumplimiento de las obligaciones del contrato.
- Falta de pago de la renta.
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Subarriendo o cesión no consentidos.
- Realización por parte del arrendatario de obras no autorizadas por el arrendador.
- Cuando se ejerzan actividades molestas, peligrosas o nocivas.
- Cuando la vivienda pierda la consideración de
- El arrendatario puede resolver el contrato si no se realizan las reparaciones necesarias.
Además, de las anteriores causas, el contrato se extingue por:
- La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
- Por declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
El impago de la cuota pactada es la principal causa de resolución de los contratos y deberá ponerse en evidencia ante el juez.
