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La nueva Ley Hipotecaria se ha aprobado y entrará en vigor el 16 de junio. Desde Capitel KSA Inmobiliaria queremos contarte lo más destacado de esta nueva ley.

 

Protección al consumidor

La Unión Europea elabora una normativa para aplicar una mayor protección a los consumidores, que sumando a las mediadas de las Cortes españolas, son las siguientes:

  • Más información para el hipotecado: el banco esta obligado a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la cual tiene carácter de oferta vinculante durante 10 días, como mínimo. Asimismo debe facilitar al interesado la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que se explican las clausulas mas relevantes, copia del contrato y tipo de hipoteca.
  • Visita al notario: los titulares y avalistas se pasarán por la notaría con antelación de la firma para recibir asesoramiento.
  • Cláusulas abusivas: si cualquier cláusula es contraria a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo, los registradores no podrán inscribir dichas clausulas. Al igual que aquellas cláusulas que incumplan la normativa, se declararán nulas de pleno derecho. No existe plazo de prescripción para denunciar su abuso.

La ley también establece que las remuneraciones de los bancos con respeto a sus empleados no puede ligar el salario con el número de prestamos hipotecarios concedidos.

 

Los gastos de la hipoteca

Con la nueva ley los gastos de escrituración y registro se reparten de la siguiente manera:

  • A pagar por el banco: la gestoría, el registro, la notaría, el AJD y la copia de la escritura de hipoteca.
  • A pagar por el cliente: la tasación y la copia de la escritura de compraventa.

En el caso de que el cliente subrogara la hipoteca a otro banco, el nuevo banco le pagaría una compensación al anterior, cuyo importe sería la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

 

Embargo de la propiedad

El banco tiene la obligación de esperar hasta alcanzar ciertos límites para llevar a cabo el proceso de ejecución hipotecaria. Dichos límites son los siguientes:

  • Hasta que el impago exceda un 3% del capital concedido o alcance el equivalente a 12 cuotas impagadas durante la primera mitad del plazo.
  • Durante la segunda mitad del plazo, la demora puede ascender al 7%, mientras que son 15 las mensualidades mínimas.

 

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Cambio en la amortización anticipada

La amortización anticipada disminuye su precio. Solo se cobrará si el banco observa una pérdida financiera y depende de si la hipoteca es variable o fija.

Hipoteca variable

  • 0,25% durante los tres primeros años.
  • 0,15% durante los cinco primeros años.

Hipoteca fija

  • 2% en los diez primeros años.
  • 1,5% durante el resto del tiempo.

Cabe la posibilidad de llegar a un acuerdo para poder comunicar la intención de abonar anticipadamente la hipoteca, en cuyo caso el propietario tendrá un plazo de un mes y el banco contará con tres días hábiles para entregar toda la información necesaria.

 

Del tipo variable al tipo fijo

La nueva ley hipotecaria implanta incentivos para que los propietarios pasen del tipo variable al tipo fijo. Este cambio solamente podrá realizarse si se produce durante los tres primeros años del préstamo y la comisión máxima permitida será del 0,15%.

 

Cambiar de banco

Gracias a estos cambios, ya no existe la obligación de aceptar una contraoferta del banco actual, si se está en negociaciones con otra entidad que cuenta con mejores condiciones en la hipoteca.

 

Hipotecas multidivisa

Los bancos tienen la obligación de informar de forma regular a los propietarios de los cambios producidos por culpa del aumento del valor de la divisa con respecto al euro, así como deben explicar en la FEIN cómo podría aumentar la deuda en caso de que el tipo de cambio variase un 20%.

Mientras que los titulares pueden convertir a euros las hipotecas concedidas en otras monedas siempre que así lo deseen y exigir que se les reste del capital pendiente lo que ya hayan pagado con la otra moneda. En caso de no cumplirse estas exigencias, el contrato se establecerá como nulo.

 

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Límite a las vinculaciones

Los clientes ya no tienen la obligación de contratar productos diferentes ofertados por los bancos como planes de pensiones o tarjetas de crédito para poder tener acceso a sus hipotecas. Sin embargo, los bancos podrían llevar a cabo estas estrategias a cambio de reducir los intereses.

Además, existen dos excepciones a esta regla. La primera es que los bancos pueden exigir al cliente que contrate un seguro de hogar, de vida o de protección de pagos. A pesar de que el cliente puede contratarlos a través de la empesa que escoja y el banco no podrá subir los intereses debido a esta decisión.

La segunda excepción está centrada en añadir productos que beneficien al cliente y es el Banco de España el encargado de decidir qué tipo de productos realizan esta función.

 

Suelo del 0%

La ley prohíbe el establecimiento de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por tanto, establece que el tipo mínimo de las mismas será del 0%.

 

Intermediarios financieros

La ley incrementa el control sobre los intermediarios financieros a través de la creación de un registro de los mismos directamente gestionados o bien por el Banco de España, o bien por cada Comunidad Autónoma, para aquellos casos que operan a nivel regional.

Además, los prestamistas privados no pueden haber sido declarados en concurso ni deben tener antecedentes delictivos. Por último, la remuneración de estos no se puede ocultar fuera del cálculo de la TAE.

 


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